Tidligere stilte spørsmål

heading

Mange av dere som investerer i leilighet eller hus er ofte interessert i å leie ut boligen for kortere perioder. På denne måten vil man kunne dekke årlige kostnader og eventuelle renter og avdrag på boliglån. Den nye utleieloven i Andalucía trådte i kraft 3 februar 2016. Utleieloven gjelder i hele regionen.  Dette gjelder da i Málaga provinsen og langs hele Costa del Sol.

Privat utleie til ferieformål omfattes ikke av den spanske utleieloven. Dette har tidligere ført til et svart marked med mangel på kontroll og ingen garantier for kvalitet og sikkerhet for leietaker.

Hensikten med loven er at den private utleieaktiviteten kan fortsette samt sikre at enkelte standarder blir fulgt.  Den nye loven omfatter boliger som leies ut for mindre enn 2 måneder. Utleie utover 2 måneder reguleres etter bestemmelsene i den ordinære utleieloven av 2013, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Registrering

Alle leiligheter og hus som skal være tilgjengelig for utleie mot vederlag må registreres i - Registro de Turismo de Andalucía. Hensikten med reglene er å få kontroll på utleie av ferieboliger på Costa del Sol (Solkysten) og andre steder i Andalucía regionen som omfatter flere provinser.

Skjemaet (Declaración responsable para el acceso o ejercicio de la actividad) er kun skrevet på spansk, og derfor vil det i de aller fleste tilfeller være nødvendig at vi hjelper dere med dette.

Boligen vil få et unikt lisensnummer som må vises i annonser på internett eller på andre markedsføringskanaler. Dersom boligen annonseres uten lisensnummer er det større fare for kontroller av myndighetene. Vi anbefaler å registrere boligen og følge regelverket. Avvik kan gi høye bøter.

¨

Hensikten med loven er å beskytte leietaker. Boligen må oppfylle følgende krav;
  • Ha offentlig klagebok tilgjengelig (Hojas de Quejas y Reclamaciones).
  • Turistinformasjon/Brosjyre/Perm.
  • Viktige telefonnumre og 24 timers kontaktperson for leietakere
  • Informasjon om nærområdet.
  • Alle rom må ha ventilasjon til gate, balkong eller terrasse. I tillegg gardiner/persienner på alle vinduer.
  • Integrert AC system for boliger som leies ut mellom mai og september.
  • Oppvarmingsmulighet for boliger som leies ut mellom oktober og april.
  • Brukermanualer for elektrisk utstyr som AC, oppvaskmaskin, vaskemaskin, TV, Passord for internett og eventuelt grill.
  • Informasjon knyttet til regler for bruk av eiendommen. Eksempel tidsperioder for bruk av basseng.
  • Førstehjelpsutstyr.
  • Ekstra sengetøy til alle sengeplasser.

Leiekontrakt – krav til innhold
  • Navn på utleier og leietaker.
  • Antall personer som leier.
  • Ankomst - og avreisedato.
  • Totalpris for leieperioden.
  • Telefonnummer til kontaktperson.
  • Leiekontrakten oppbevares i 1 år av både utleier og leietaker.
  • Spesifisert tidspunkt for når leietaker har tilgang til eiendommen.
  • Regler tilknyttet boligen eller urbanisasjonen (Sameie).

Priser og bestilling
  • Oppgitt pris skal være for per natt, og den skal inkludere strøm, vann, oppvarming og AC.
  • Utleier velger selv om det skal være depositumsystem ifm med leien.
  • Totalpris skal oppgis og eventuelt forskudd og konsekvenser for kansellering fastsettes i tilbudet.
Skatt av leieinntekter
Leieinntektene skal deklareres og beskattes i Spania. Det spiller ingen rolle om man er bosatt i Norge eller Spania.
Hvis man er skatteresident i Spania eller et annet EU-land (inkludert Norge eller Island), kan man trekke fra kostnader tilknyttet boligen. Eksempel på kostnader er;
  • Strømutgifter
  • Vannforbruk.
  • Internett (Må da være inkludert i leien).
  • Månedlige fellesutgifter.
  • Kommunal eiendomsskatt IBI.
  • Kommunal Søppelavgift (Basura).
  • Reparasjoner og vedlikehold.
  • Forsikring.
  • Administrasjonskostnader ved bruk av utleiefirma.
 
Man kan likevel bare trekke fra omkostninger som relaterer seg til utleieperioden. Har man leid ut boligen totalt 6 mnd i året, kan man bare trekke fra halvparten av kostnadene. Innbetaling av skatt er 4 ganger per år på etterskudd. Følgende må oppgis i starten på nytt kvartal;
  • Leieinntekt oppgitt i EUR.
  • Antall dager eiendommen har vært leid ut.
  • Fradragsberettige utgifter.

Det er innbetalingsfrist den 20 i begynnelsen på hvert kvartal (20.januar, 20.april, 20.juli og 20. oktober). Vi gjør utregninger og krever innbetaling eller trekk fra den spanske bankkontoen. Det er ikke nødvendig å levere inn deklarasjon dersom boligen ikke har vært utleid kvartalet før innleveringsfristen.

Det innleveres ikke deklarering av skatt dersom resultatet er negativt det aktuelle kvartalet. Det innrapporteres i januar påfølgende år samlet negativt resultat.

Årlig innlevering av selvangivelse for privatpersoner er et krav. Det skal betales fordelsbeskatning av de dager boligen ikke har vært leid ut.

 
Eksempel på utregning av fordelsbeskatning

Dersom markedsverdien på boligen er 400.000 EUR vil ligningsverdien være ca 100.000 EUR. Det skal da betales 19 % skatt av 1 % ligningsverdi som er 190 EUR. Dersom boligen har vært leid ut til sammen 6 mnd det aktuelle året blir fordelsbeskatningen i dette eksempelet halvparten som er 95 EUR.

 

Har eiendommen flere enn 1 eier oppgitt på skjøtet skal det i prinsippet leveres inn selvangivelse for begge hvert kvartal.  Vi har praktisert at vi har ført alle leieinntekter på en av personene og hittil har vi ikke mottatt noen tilbakemelding på dette fra skattemyndighetene. Det vil si at de andre eierne av eiendommen leverer en årlig selvangivelse, med frist 31.12. for foregående år. Vårt honorar for denne selvangivelsen er 95,00 euro pluss 21 % moms per person oppført på skjøtet.

Vårt honorar for innlevering av 4 (5 for privatpersoner) selvangivelser i året er 400 euro + 21 % IVA = 484 EUR. Dette fakturerer vi sammen med innbetalingen for skatten for 1. kvartal hvert år, dvs. betales før 20 april hvert år.

¨

Rapporteringskrav i Norge

Leieinntekter i Spania skal oppgis på selvangivelsen i Norge og skatten betalt i Spania trekkes fra på selvangivelsen, dvs. rapportering i henhold til kreditmetoden.

Ta kontakt med oss dersom du/dere ønsker vår assistanse i denne sammenheng eller har spørsmål til noe av dette. Dem som bruker oss i forbindelse med boligkjøp fra start til overtagelse vil automatisk ha fordeler ved at vi guider dere gjennom hele kjøps - og utleieprosessen, samt oppfølging i framtiden.

Post@cdsproperty.no

Kilder: Norske advokater i Spania

Er det noe mer vi kan hjelpe deg med?

Hvis du ikke fikk svar på det du lurte på i teksten ovenfor, må du gjerne ta kontakt med oss. Vi ser frem til å høre fra deg!