Tidligere stilte spørsmål | BRUKTBOLIG
KJØPSPROSESSEN I SPANIA - KVALITETSSIKRING AV KJØPET (BRUKTBOLIG)
Kjøpsprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra kjøpsprosessen i Norge. I denne fremstillingen vil vi gi en generell redegjørelse for omstendigheter man bør være spesielt oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.
··
Forberedelser før kjøpet. De færreste utlendinger som kjøper fast eiendom i Spania har kjennskap til landets lover og regler på dette området. Av den grunn anbefaler vi på det sterkeste å søke juridisk bistand ved kjøp av fast eiendom i Spania.
··
Finansiering. Før man undertegner kontrakt og foretar første delbetaling er det viktig å være sikker på at du kan betale hele kjøpesummen til den tid kontrakten stipulerer. Dersom kjøpet skal finansieres bør bindende lånetilsagn bør være gitt før kontrakt inngås.
··
kvalitetssikring og fallgruver
Reservasjonskontrakten opprettes normalt av megler ved kjøp av bruktbolig. Reservasjonskontrakten er relativt enkelt utformet, og sørger for å ta eiendommen av markedet. Den bør likevel selvsagt inneholde minimumsbestemmelser som frister for innbetalinger og skjøteundertegning, samt kjøpers og selgers rettigheter og plikter.
··
Kjøpekontrakt inngås normalt ca. 2-3 uker etter at reservasjonskontrakten er signert ved kjøp av bruktbolig. . Det er viktig at man har en advokat til å opprette kontrakten, eventuelt at advokaten din gjennomgår kontrakten fra selger. I hovedtrekk bør det minimum fremgå følgende av kontrakten; Detaljert beskrivelse av eiendommen, hvordan utgifter/avgifter skal fordeles, når skjøtet skal undertegnes og partenes rettsstilling i tilfelle mislighold. Det hender imidlertid at man går direkte til undertegning av skjøte. Dersom eiendommen selges møblert bør inventarliste vedlegges kjøpekontrakten.
··
Teknisk inspeksjon. Dersom eiendommen er av en viss alder anbefales det å få en teknisk inspeksjon av eiendommen før man undertegner kjøpekontrakt. En teknisk inspeksjon koster normalt mellom 800-1000 €. Det er viktig at inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 6000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En bruktbolig kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon. Uansett får man et riktigere bilde av eiendommen man skal kjøpe og unngår overraskelser etter eiendomsovertakelse.
··
Heftelser. Ubetalt eiendomsskatt, søppelavgift og sameieavgift er ikke personlige heftelser og hviler derfor på eiendommen uavhengig av hvem som er eier til enhver tid. Dersom det viser seg at selger ikke er à jour med betalingene kan selger enten foreta betalingene innen skjøteundertegning eller kjøpers advokat kan holde tilbake tilsvarende beløp av kjøpesummen og foreta betalingen på selgers vegne.
Selger har plikt til å fremvise siste eiendomsskattkvittering i original ved undertegning av skjøtet, samt et sertifikat fra sameiet som bekrefter at det ikke eksisterer ubetalt sameieavgift i eiertiden.
Allerede før undertegning av kontrakt bør tas ut en tinglysningsattest (Nota Simple) på eiendommen. Av tinglysningsattesten vil det fremgå hvorvidt det eksisterer heftelser eller begrensninger i selgers eierrådighet, for eksempel servitutter. Ubetalt eiendomsskatt og sameieavgift fremgår ikke av tinglysningsattesten med mindre det er tatt beslag i eiendommen.
··
(ny oppdatering 29.04.2021. 7% i transfer tax uansett kjøpesum)
Kostnader ved kjøp av bruktbolig gir noe lavere utgifter enn ved nybygg. Man slipper å betale 1,5 % stempelavgift. Etter pandemien ble det satt standard transfex tax på 7% av kjøpesummen.
··
Kilde: Agnete Dale, norsk jurist med spansk advokatbevilling
Kjøp av firmabolig under hyttereglementet
Info under oppdatering...
Bankgaranti
Ihht loven må utbyggere stille bankgaranti for alle innbetalte beløp ifm salg av boligprosjekter. Dette gjelder også depositumet.
En bankgaranti betyr at innbetalinger låses av banken som sikkerhet. Eventuelt at banken utsteder garanti på kjøpers innbetalte beløp. Utbygger kan ikke bruke kunders kapital for utvikling av eiendommen.
Ifølge spansk lovgivning skal utbyger stille bankgaranti i byggeperioden. Loven presiserer ikke hvem som skal betale kostnadene. Kostnadene varierer mellom 1 % -1,25 % av garantibeløpet. For å unngå noen form for uenigheter ved at selger prøver å skyve kostnaden over på kjøper, er det viktig å inkludere dette punktet i kjøpekontrakten. Advokaten sørger for at dette punktet implementeres.
Advokat med fullmarkt (POA - Power of Attorney)
Vi anbefaler på det sterkeste bruk av advokat ved boligkjøp i Spania. Den totale kostnaden for advokattjenesten er normalt 1 % av kjøpesum, men noen advokatkontorer kan ha høyere takster.
Fullmakt til advokat kan signeres på nærmeste tinghus i Norge. I tillegg kreves det stempel hos fylkesmannen. Vedlagt i samme dokument legges rett kopi av pass. Dokumentet sendes som rekommandert post til advokatkontoret i Spania. Ved bruk av advokat unngår man unødvendige kostnader med reising til Spania før boligen er nøkkelferdig og klar til bruk. Fullmakt kan også signeres på tinghuset i Spania.
Ved ferdigstillelse av boligen utfører advokat signering av skjøtet hos Notarius publicus. Først etter overtagelsen kan man opprette avtaler med elektrisitet, vann, TV/internett, forsikring etc. Denne prosessen kan ta 2-3 uker.
I tillegg utfører advokaten følgende oppgaver:
- Innhenter godkjenninger/bekreftelser fra kommunen.
- Utarbeide og eventuelt forhandle om detaljer i kjøpekontrakten.
- Opprettelse av NIE-nummer (Número de identidad de extranjero).
- NIE er identitetsnummer for utlendinger. Alle utlendinger som skal eie bolig eller etablere forretning i Spania må ha NIE-kort. Dette brukes b.l.a for identifisering på alle offentlige dokumenter.
- Registrering av de offentlige skjøtene på Eiendomsregisteret.
- Oppretter konto i spansk bank.
- Oppretter autotrekkavtaler på kostnader med; forsikring, strøm, vann, TV / internett, fellesutgifter, renovasjon og eiendomsskatt.
- Om eiendommen skal kjøpes via et Norsk AS må det søkes om CIF-Nummer som er spansk organisasjonsnummer.
Advokat kan i tillegg bistå med andre gjøremål etter ferdigstillelse og overtagelse av boligen. Dette kan være; årlig innlevering av selvangivelse, opprettelse av norsk eller spansk testamentet og administrajon av post.
Kilder: Norske advokater i Spania
Er det noe mer vi kan hjelpe deg med?
Hvis du ikke fikk svar på det du lurte på i teksten ovenfor, må du gjerne ta kontakt med oss. Vi ser frem til å høre fra deg!