• English
  • Norsk

Tidligere stilte spørsmål | NYBYGG

KJØPSPROSESSEN I SPANIA - KVALITETSSIKRING AV KJØPET (NYBYGG)

Kjøpsprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra kjøpsprosessen i Norge. I denne fremstillingen vil vi gi en generell redegjørelse for omstendigheter man bør være spesielt oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.

··

Forberedelser før kjøpet. De færreste utlendinger som kjøper fast eiendom i Spania har kjennskap til landets lover og regler på dette området. Av den grunn anbefaler vi på det sterkeste å søke juridisk bistand ved kjøp av fast eiendom i Spania.

··

Finansiering. Før man undertegner kontrakt og foretar første delbetaling er det viktig å være sikker på at du kan betale hele kjøpesummen til den tid kontrakten stipulerer. Dersom kjøpet skal finansieres bør bindende lånetilsagn bør være gitt før kontrakt inngås.

··

Kvalitetssikring og fallgruver

Reservasjonskontrakten opprettes av utbygger ved at kjøp av eiendom under oppføring. Reservasjonskontrakten er relativt enkelt utformet, og sørger for å ta eiendommen av markedet. Den bør likevel selvsagt inneholde minimumsbestemmelser som frister for innbetalinger og skjøteundertegning, samt kjøpers og selgers rettigheter og plikter.

Eksempel på innhold;

  • Kjøpers navn, adresse og passnummer.
  • Boligens pris og plassering (eks etasje og leilighetsnummer).
  • I.V.A kostnad (10% moms av kjøpesum på nybygg).
  • Betalingsplan frem til overtagelse.
  • Boligens areal + areal av terrasse, vaskerom og eventuelt hage.
  • Oppgitt pris på depositum. Vanligvis (6000 og 10.000 euro).
  • Garasjeplass/bod nummerert.
  • Kompleksets totale areal inkludert fellesområde.
  • Plantegning av prosjektert bolig.

Betaling av depositum kan betales direkte til utbygger eller via advokaten. Betaling via advokat utføres via klientkonto. Boligen blir nå tatt av markedet. Vi assisterer dere gjennom denne prosessen.

··

Kjøpekontrakt inngås når byggelisensen foreligger. Det er viktig at man har en advokat til å opprette kontrakten, eventuelt at advokaten din gjennomgår kontrakten fra utbygger. I hovedtrekk bør det minimum fremgå følgende av kontrakten: Detaljert beskrivelse av eiendommen, hvordan utgifter/avgifter skal fordeles, når skjøtet skal undertegnes og partenes rettsstilling i tilfelle mislighold. Det hender imidlertid at man går direkte til undertegning av skjøte. Dersom eiendommen selges møblert bør inventarliste vedlegges kjøpekontrakten.

··

Teknisk inspeksjon. Ved kjøp av eiendom i nybygg har man mulighet for å inspisere leiligheten før overtakelse. Alternativt kan eiendommen inspiseres etter overskjøtning. Man utarbeider i begge tilfeller en mangelsliste (snagging list), normalt innen en frist på 30 dager fra skjøteundertegning. Det er viktig å være klar over at loven ikke åpner for utsettelse av skjøteundertegning dersom man finner mangler ved eiendommen, med mindre manglene medfører at eiendommen er ubeboelig. Loven gir kjøper følgende reklamasjonsrett: 1 år ved synlige feil og mangler, og 3 år ved skjulte feil og mangler. For konstruksjonsfeil har man en 10 års garanti som utbygger er pålagt å tegne.

Som trolig eneste eiendomformidler på Costa del Sol kan vi bistå våre kunder med inspesksjon av boligen med norsk fagmann lenge før overtakelse for å avdekke feil og mangler. Vi ser på dette som det aller viktigste gjøremål for å kontrollere sluttresultatet.

··

Lisenser. På tilsvarende måte som i Norge blir det utstedt ferdigattest (”licencia de primera ocupación” på spansk) når bygget er oppført iht. byggelisensen. Juridisk sett er bygget først beboelig når ferdigstillelseslisens er utstedt og det er først da strøm og vann kan tilkobles på permanent basis. Undertiden er bygget fortsatt tilkoblet utbyggers strøm- og vanntilførsel i byggeperioden selv om ferdigstillelseslisens ikke er utstedt. Det er således ikke gitt at bygget har ferdigstillelseslisens selv om strøm- og vanntilførsel kan påvises.

··

Bankgaranti. Ved kjøp av leilighet under oppføring er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden. Det bør undersøkes hvor lenge bankgarantien har gyldighet.

Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

··

Kostnader. Alle kjøpesummer oppgitt på annonser er uten avgiftene. For å kunne estimere den totale kjøpesummen legger man på ca 13,5%.

··

La oss se på dette eksempelet

Om boligen er oppgitt til 300.000 EUR blir regnestykket 300.000 x 1,135 = 340.500 EUR

··

Faste og variable kostnader ved kjøp;

  • 10 % moms på nybygg til staten.
  • 1 % på advokattjenesten (deles i 2 betalinger).
  • 1,2 % i stempelavgift.
  • 0,5 % til Notarius publicus (Varierende kostnad).
  • 0,5 i land register- tinglysingutgifter (Varierende kostnad).
  • Det er ingen utgifter til megler. Utbygger betaler oss ved signering av kjøpekontrakt. Vi støtter kunden gjennom hele kjøps- og byggeprosessen.

Kostnaden til Notarius publicus er vanskelig å stadfeste på tidspunktet man kjøper boligen. Dette fordi at det er flere faktorer å ta hensyn til som kan påvirke beløpet. Eksempel prisforskjell mellom hvilket kontor som benyttes og antall sider på skjøtet.

Advokatutgiften på 1 % betales normalt ved signering av kjøpekontrakt. Våre advokater deler opp betalingen. 0,5% ved signering av kjøpekontrakten og 0,5% ved signering av skjøtet og overlevering av boligen.

I betalingsplanen utarbeidet i kjøpekontrakten er 10 % moms inkludert i de forskjellige delbetalinger.

Alle byggeprosjekter har en betalingsplan utarbeidet av utbygger. Mange kunder på boligjakt tror at de må betale hele boligen med en gang, men dette stemmer ikke. Vi setter her opp noen eksempler på betalingsplaner.

··

Typiske betalingsplaner;

  • Reservasjon av bolig 6.000 euro eller 10.000 euro.
  • Ved signering av kjøpekontrakt 20 % av kjøpesum + 10% moms.
  • I løpet av byggeprosessen 10 % av kjøpesum + 10 % moms.
  • Ved overtagelse og signering av skjøtet 70 % av kjøpesum + 10 % moms.

··

La oss se på dette eksempelet

Boligens kjøpesum 300.000 euro. Første delbetaling er normalt 20% av kjøpesummen. 20% av 300.000 = 60.000 euro + 10% moms = 66.000 EUR

··

Neste delbetaling vil skje i løpet av byggeprossessen. Dette kan være når grunnmuren er ferdigstilt eller at strukturen er reist og godkjent. Noen utbyggere praktiserer også en løsning hvor de betales 6 mnd før ferdigstillelse. Summen er i de fleste tilfeller 10% av kjøpsummen + moms.

··

De resterende 70% av kjøpesummen betales når boligen er ferdigstilt og kunden overtar boligen og skjøtet hos Notaren. Samtidig betales de resterende 3 % som inkluderer siste halvdel av advokatsalæret.

··

Kilde: Agnete Dale, norsk jurist med spansk advokatbevilling

Kjøp av firmabolig under hyttereglementet

Info under oppdatering...

Bankgaranti

Ihht loven må utbyggere stille bankgaranti for alle innbetalte beløp ifm salg av boligprosjekter. Dette gjelder også depositumet.

En bankgaranti betyr at innbetalinger låses av banken som sikkerhet. Eventuelt at banken utsteder garanti på kjøpers innbetalte beløp. Utbygger kan ikke bruke kunders kapital for utvikling av eiendommen.

Ifølge spansk lovgivning skal utbyger stille bankgaranti i byggeperioden. Loven presiserer ikke hvem som skal betale kostnadene. Kostnadene varierer mellom 1 % -1,25 % av garantibeløpet. For å unngå noen form for uenigheter ved at selger prøver å skyve kostnaden over på kjøper, er det viktig å inkludere dette punktet i kjøpekontrakten. Advokaten sørger for at dette punktet implementeres.

Advokat med fullmakt (POA - Power of Attorney)

Vi anbefaler på det sterkeste bruk av advokat ved boligkjøp i Spania. Den totale kostnaden for advokattjenesten er normalt 1 % av kjøpesum, men noen advokatkontorer kan ha høyere takster.

Fullmakt til advokat kan signeres på nærmeste tinghus i Norge. I tillegg kreves det stempel hos fylkesmannen. Vedlagt i samme dokument legges rett kopi av pass. Dokumentet sendes som rekommandert post til advokatkontoret i Spania. Ved bruk av advokat unngår man unødvendige kostnader med reising til Spania før boligen er nøkkelferdig og klar til bruk. Fullmakt kan også signeres på tinghuset i Spania.

Ved ferdigstillelse av boligen utfører advokat signering av skjøtet hos Notarius publicus. Først etter overtagelsen kan man opprette avtaler med elektrisitet, vann, TV/internett, forsikring etc. Denne prosessen kan ta 2-3 uker.

I tillegg utfører advokaten følgende oppgaver:

  • Innhenter godkjenninger/bekreftelser fra kommunen.
  • Utarbeide og eventuelt forhandle om detaljer i kjøpekontrakten.
  • Opprettelse av NIE-nummer (Número de identidad de extranjero).
  • NIE er identitetsnummer for utlendinger. Alle utlendinger som skal eie bolig eller etablere forretning i Spania må ha NIE-kort. Dette brukes b.l.a for identifisering på alle offentlige dokumenter.
  • Registrering av de offentlige skjøtene på Eiendomsregisteret.
  • Oppretter konto i spansk bank.
  • Oppretter autotrekkavtaler på kostnader med; forsikring, strøm, vann, TV / internett, fellesutgifter, renovasjon og eiendomsskatt.
  • Om eiendommen skal kjøpes via et Norsk AS må det søkes om CIF-Nummer som er spansk organisasjonsnummer.

Advokat kan i tillegg bistå med andre gjøremål etter ferdigstillelse og overtagelse av boligen. Dette kan være; årlig innlevering av selvangivelse, opprettelse av norsk eller spansk testamentet og administrajon av post.

Kilder: Norske advokater i Spania

Er det noe mer vi kan hjelpe deg med?

Hvis du ikke fikk svar på det du lurte på i teksten ovenfor, må du gjerne ta kontakt med oss. Vi ser frem til å høre fra deg!